W handlu nieruchomościami powszechnie stosuje się zabezpieczenia finansowe, mające na celu zmotywować strony do ostatecznego zawarcia umowy po złożeniu deklaracji kupna – sprzedaży. Trzy rodzaje tych zabezpieczeń są najczęściej stosowane. Warto znać ich wady i zalety.

 

Zaliczka

To krótko mówiąc, część ustalonej zapłaty za nieruchomość, uiszczona sprzedającemu przez nabywcę jeszcze przed podpisaniem finalnej umowy. Ta forma ujęta jest zarówno w Kodeksie Cywilnym jak i Prawie zobowiązań.  Jeśli transakcja nie dojdzie do skutku, zaliczka podlega zwrotowi. Warto przy tym pamiętać, że nie ma znaczenia, z czyjej winy umowa nie została zrealizowana. Bywa jednak, że ze zwrotem są problemy, co zazwyczaj wynika z zapisami umowy. Warto dobrze się z nią zapoznać przed wpłaceniem zaliczki.

Zadatek

Zasady dotyczące tego zabezpieczenia zawarte są w artykule 394 Kodeksu Cywilnego. §1. W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju, zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. §2. W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała. Jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi. §3. W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.

Zadatek ma na celu zmobilizować obie strony do sfinalizowania umowy i zabezpiecza ich interesy. Kupujący wpłacając zadatek na podstawie umowy przedwstępnej, zyskuje większą pewność, że transakcja dojdzie do skutku. W przypadku, gdy sprzedający nie wywiąże się z ustaleń i wycofa się ze sprzedaży nieruchomości, kupujący może domagać się od niego dwukrotności wpłaconego zadatku. Jeśli od realizacji umowy odstąpi kupujący, wpłacony zadatek przepada na rzecz sprzedającego. W przypadku, gdy do zrealizowania umowy nie dojdzie z powodu okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności lub wspólnie ponoszą odpowiedzialność, wpłacony zadatek powinien zostać zwrócony .

Opłata rezerwacyjna

To zabezpieczenie wprost wynika z przepisów, które weszły w życie 1 lipca 2022 roku. Stanowi kombinację zaliczki i zadatku i w zależności od sytuacji może podlegać zwrotowi lub przepadkowi. Zgodnie z zapisami tak zwanej „nowej ustawy deweloperskiej” opłata rezerwacyjna podlega zwrotowi w całości, jeśli kupujący nie uzyskał pozytywnej decyzji kredytowej, gdy deweloper nie wykonuje zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej oraz kiedy deweloper dokonał zmiany w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach nie informując o tym rezerwującego.

W przypadku, gdy deweloper nie wywiązuje się z zobowiązań zapisanych w umowie rezerwacyjnej, ma obowiązek zwrócić dwukrotność opłaty. Tak samo będzie musiał postąpić, jeśli nie usunie wad zgłoszonych do protokołu odbioru, w związku z czym nabywca nie podpisze  umowy o przeniesieniu własność nieruchomości.