Kupując czy sprzedając mieszkanie rzecz jasna, chcemy i powinniśmy znać jego wartość. Także chcąc je ubezpieczyć,   musimy wiedzieć, ile aktualnie jest warte – pytanie o to pada podczas każdej rozmowy z agentem ubezpieczeniowym. Od tej kwoty zależy wartość ewentualnego odszkodowania. Również w przypadku starania się o kredyt hipoteczny wycena jest kluczową sprawą – między innymi od niej zależy decyzja banku.

Jak więc oszacować wartość lokalu?

 

Można posilić się danymi z ogłoszeń, wówczas należy wziąć pod uwagę wielkość, stan mieszkania i jego lokalizację i porównać z oferowanymi do kupna/sprzedaży podobnymi. W wielu przypadkach wycenę powierza się rzeczoznawcy z odpowiednimi uprawnieniami.  Sporządzona przez taką osobę ma moc prawną.  Rzeczoznawca tworzy operat szacunkowy, który zawiera opis budynku, lokalu, dokumentację fotograficzną i precyzyjne wyliczenia. W operacie powinny się znaleźć również informacje dotyczące stanu prawnego nieruchomości.  Proces wyceniania dokładnie określa Ustawa o Gospodarce Nieruchomościami.

 

Oficjalna wycena domu lub mieszkania jest niezbędna w sytuacji, w której wartość nieruchomości jest wymagana do podjęcia działań cywilnoprawnych i istnieje wymóg jej urzędowego potwierdzenia. Najczęściej ma to miejsce przy udzielaniu kredytu hipotecznego, kiedy żądają go organy podatkowe oraz w sądach, podczas spraw spadkowych i majątkowych. Na wycenę nieruchomości mają wpływ jej rodzaj, przeznaczenie, powierzchnia, standard wykończenia, stan techniczny, lokalizacja, plany zagospodarowania przestrzennego terenów w bezpośredniej bliskości nieruchomości, a także ewentualne obciążenia, jak hipoteka czy służebność lokalu. Rzeczoznawca pod uwagę bierze również aktualną sytuację na rynku nieruchomości. Czynniki wpływające na wycenę nieco różnią się w przypadku mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym.

 

Metody Wyceny nieruchomości

Rzeczoznawcy wyceny dokonują stosując jedną z czterech metod:

Metoda porównawcza – cena jest ustalana na zasadzie porównania wycenianej nieruchomości z innymi, o podobnych parametrach, które zostały w ostatnim czasie sprzedane.

Metoda dochodowa – wartość nieruchomości szacuje się bazując na realnej stopie zwrotu z inwestycji, jaką można uzyskać, czyli biorąc pod uwagę spodziewany dochód.

Metoda kosztowa – wartość wylicza się na bazie kosztów odtworzenia nieruchomości, pomniejszonych o wartość jej zużycia i koszt odtworzenia części składowych.

Metoda mieszana – stanowi kompilację  co najmniej dwóch wcześniej wymienionych metod.

 

Warto pamiętać, że przygotowany przez rzeczoznawcę operat szacunkowy ma 12 – miesięczny termin ważności (od dnia sporządzenia wyceny). Po upływie tego okresu osoba sporządzająca wycenę może potwierdzić jej aktualność. Jeśli tak się nie stanie, po upływie roku operat traci ważność.