Umowa najmu mieszkania – rodzaje

Wynajmując mieszkanie, należy podpisać z najemcą umowę. Poza danymi stron i przedmiotu wynajmu nie może w niej zabraknąć wskazania terminu najmu, oraz wysokości czynszu, terminu jego wpłat, sposobu rozliczania się za media. To, czego w umowie nie określimy, regulują Kodeks Cywilny, Ustawa o Ochronie Praw Lokatorów i Ustawa o Ochronie Praw Mieszkaniowych. Istnieje kilka rodzajów umów najmu.

Umowa najmu

Przez wiele lat powszechnie korzystano ze standardowych umów najmu. Jest ona najprostsza i nie wymaga wizyty u notariusza. W przypadku podpisania takiej umowy stroną uprzywilejowaną staje się najemca. Właściciel lokalu nie może dowolnie podwyższyć czynszu, wypowiedzenie umowy lokatorowi jest problematyczne, a doprowadzenie do jego eksmisji czasem wręcz niemożliwe. Zgodnie z prawem, najmujący ma obowiązek zapewnić mu lokal socjalny. Głośne i wcale nie rzadkie przypadki problemów z nieuczciwymi najemcami doprowadziły do tego, że stworzono nowy rodzaj umów – najmu okazjonalnego.

Najem okazjonalny

Może ją podpisać z najemcą właściciel mieszkania, który nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmu lokali. Umowa okazjonalna pozwala rozszerzyć zakres powodów wypowiedzenia umowy oraz skrócić standardowy okres wypowiedzenia. Ten rodzaj umowy pozwala wynajmującemu podnosić czynsz. Najistotniejszą zaletą umowy najmu okazjonalnego jest znaczne skrócenie procesu eksmisji, gdyby doszło do takiej konieczności. W umowie najemca sam wskazuje lokal zastępczy. Taka umowa zawierana jest wyłącznie na czas określony. Podpisywana jest zawsze w obecności notariusza. Zawiera oświadczenie najemcy, w którym poddaje się on egzekucji i zobowiązuje się do opuszczenia lokalu. Najemca wskazuje adres lokalu zastępczego, w którym zamieszka w przypadku wykonania egzekucji, oraz dołącza oświadczenie właściciela lokalu zastępczego o wyrażeniu zgody na zamieszkanie w nim najemcy. Podpisaną umowę należy zgłosić we właściwym Urzędzie Skarbowym. Obecnie to najczęściej stosowana forma umów najmu. Koszt podpisania umowy notarialnej w tym przypadku to kilkaset złotych, za to właściciel lokalu unika ewentualnych problemów.

Najem instytucjonalny

Od 2017 roku istnieje nowy rodzaj umowy – najmu instytucjonalnego. Wprowadzenie jej miało zachęcić inwestorów do budowy mieszkań na wynajem, a jednocześnie ograniczyć problemy związane z eksmisją kłopotliwych lokatorów. Umowę instytucjonalną z najemcami zawierać mogą osoby fizyczne, prawne i jednostki organizacyjne niebędące osobami prawnymi, prowadzące działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali. Podczas zawierania tego rodzaju umowy, również konieczna jest wizyta w kancelarii notarialnej, w której najemca składa oświadczenie o poddaniu się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu. Najemca oświadcza również, że w przypadku eksmisji nie przysługuje mu prawo do lokalu socjalnego, co stanowi podstawę do natychmiastowej eksmisji. Nie ma obowiązku zgłaszania umowy instytucjonalnej do Urzędu Skarbowego.

Szukasz mieszkania do wynajęcia w Krakowie? Zajrzyj do naszej oferty